Najem nieruchomości w ramach działalności gospodarczej, a najem prywatny w 2023 r.– wybrane zagadnienia podatkowe

Zgodnie z przepisami obowiązującymi do 1 stycznia 2023 r., przychody uzyskiwane w ramach tzw. najmu prywatnego mogą być opodatkowane jedynie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych (art. 9a ust. 6 ustawy o PIT). W przypadku najmu prowadzonego w ramach działalności gospodarczej, podatnicy w dalszym ciągu mają możliwość wyboru zarówno ryczałtu, jak i jednej z form opodatkowania dochodu, pozwalającej na rozpoznawanie kosztów uzyskania przychodu (np. koszty remontów, podatek od nieruchomości), przy czym od 1 stycznia 2023 r. kosztów uzyskania przychodu nie mogą stanowić już odpisy amortyzacyjne od budynków oraz lokali mieszkalnych (art. 22c pkt 2 ustawy o PIT).

Wątpliwości podatników prowadzących tzw. najem prywatny w dalszym ciągu budzi kwestia zasadności ujmowania w podstawie opodatkowania ryczałtem otrzymywanych od najemców kwot tytułem zwrotu opłat dotyczących lokali. Zgodnie z aktualnym stanowiskiem organów podatkowych, w podstawie opodatkowania nie powinny być uwzględniane kwoty, które nie stanowią dla wynajmującego przysporzenia majątkowego i zgodnie z ustaleniami umownymi są ponoszone przez najemcę (np. opłaty eksploatacyjne). Co ciekawe, w przypadku przedsiębiorców którzy wybrali opodatkowanie najmu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych jako formę opodatkowania prowadzonej działalności gospodarczej, organ nakazuje uwzględniać w podstawie opodatkowania wspomniane kwoty (np. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 15 grudnia 2022 r.; sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.744.2022.2.MGR).

Składki na ubezpieczenia społeczne i składka zdrowotna

Prowadzenie najmu w formie tzw. najmu prywatnego nie wiąże się z obowiązkiem opłacania składki zdrowotnej, nie jest również tytułem do obowiązkowego ubezpieczenia społecznego. W przypadku działalności gospodarczej obowiązek opłacania wspomnianych składek istnieje, a sposób ustalania wysokości składki zdrowotnej zależny jest od wybranej formy opodatkowania.

Podatek od nieruchomości

Istotnym zagadnieniem z punktu widzenia wyboru formy prowadzenia najmu oraz ustalenia optymalnej wysokości czynszu najmu jest znajdująca zastosowanie w stosunku do przedmiotu najmu stawka podatku od nieruchomości.  Zgodnie z obecnym, szczególnie niekorzystnym dla podatników stanowiskiem Ministerstwa Finansów, nieruchomości mieszkalne będące przedmiotem najmu wykonywanego w ramach działalności gospodarczej stanowią w świetle ustawy o podatkach i opłatach lokalnych budynki mieszkalne lub ich części zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej (odpowiedź na interpelację poselską nr 37882). Bez znaczenia – zdaniem organu – pozostaje w tym przypadku fakt wykorzystywania nieruchomości przez najemcę na prywatne cele mieszkaniowe (tj. brak faktycznego zajęcia na prowadzenie działalności gospodarczej). Powyższa wykładnia przedmiotowego art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b ustawy o podatkach i opłatach lokalnych została pierwotnie przedstawiona przez Naczelny Sąd Administracyjny, w wyroku z dnia 23 stycznia 2020 r. (sygn. akt. II FSK 2064/19).

W efekcie niekorzystnej i zaskakującej wykładni powołanego przepisu, przedsiębiorcy prowadzący działalność w zakresie najmu nieruchomości mieszkalnych opłacać powinni podatek od wynajmowanych na cele mieszkalne nieruchomości według najwyższej stawki – w naszej opinii takie stanowisko jest niezgodne z prawem. Jednocześnie, powyższe ustalenia nie dotyczą tzw. najmu prywatnego – w tym przypadku w dalszym ciągu bezspornie zastosowanie znajduje najniższa stawka podatku od nieruchomości.

Podsumowanie

Mając na uwadze powyższe ustalenia można dojść do wniosku, że korzystniejszą z punktu widzenia podatkowego formą prowadzenia najmu w 2023 r. jest tzw. najem prywatny. Jednocześnie, pewne okoliczności, takie jak np. kosztowne remonty lokalu, przemawiać mogą na korzyść wyboru prowadzenia najmu w formie działalności gospodarczej, opodatkowanej na zasadach ogólnych lub podatkiem liniowym.

Uzupełniając powyższe należy wskazać, że podatnik nie w każdym przypadku posiada dowolność w zakresie sposobu kwalifikacji przychodów z najmu jako tzw. najem prywatny. Dokonanie kwalifikacji przychodów z najmu do odrębnego źródła, w przypadku kiedy działalność w zakresie najmu wypełnia znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o PIT, może zostać zakwestionowana przez organy podatkowe.