Rewolucja w ustawie deweloperskiej? Zmiany mogą wzmocnić pozycję kupujących mieszkania

Portal DOM – publiczna „wizytówka” dewelopera

Jedną z najciekawszych propozycji zawartych w projekcie jest rozszerzenie funkcjonalności Portalu Danych o Obrocie Mieszkaniami (Portal DOM). W założeniu ma on stać się ogólnodostępnym źródłem informacji o deweloperach i realizowanych przez nich inwestycjach.

Obecnie osoby planujące zakup mieszkania często są zmuszone samodzielnie poszukiwać informacji o deweloperze, analizując fora internetowe, media społecznościowe czy rozproszone rejestry publiczne. Projektodawcy zwracają uwagę, że takie źródła bywają niepełne, nieaktualne lub subiektywne, przez co kupujący nie zawsze mają możliwość rzetelnej oceny swojego przyszłego kontrahenta.

Portal DOM w projektowanym obecnie kształcie ma to zmienić. Po wejściu nowych przepisów potencjalny nabywca będzie mógł w jednym miejscu sprawdzić nie tylko podstawowe informacje o deweloperze, ale również jego historię inwestycyjną i doświadczenie na rynku. Publicznie dostępne mają być dane dotyczące wcześniej realizowanych przedsięwzięć, skali działalności dewelopera, a także terminowości prowadzonych inwestycji.

Szczególnie interesujące mogą okazać się informacje o opóźnieniach w realizacji przedsięwzięć deweloperskich. Dzięki nim osoby rozważające zakup mieszkania jeszcze przed podpisaniem umowy będą mogły zweryfikować, czy dany przedsiębiorca dotrzymywał harmonogramów przy wcześniejszych inwestycjach.

Portal ma również udostępniać informacje o zaległościach dewelopera wobec Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, przypadkach odstąpień od umów przez nabywców, a także o ostrzeżeniach i decyzjach wydawanych przez Prezesa UOKiK. Dodatkowo mają się w nim znaleźć informacje o decyzjach organów nadzoru budowlanego, postępowaniach restrukturyzacyjnych oraz upadłościowych.

W praktyce Portal DOM może stać się swoistym „raportem wiarygodności” dewelopera. Dla kupujących oznaczałoby to łatwiejszy dostęp do informacji niezbędnych do podjęcia świadomej decyzji o zakupie mieszkania. Dla samych deweloperów większą presję na terminową i rzetelną realizację inwestycji. Projektodawcy wskazują wręcz, że publiczne udostępnianie takich danych ma działać motywująco na przedsiębiorców i przyczyniać się do podnoszenia standardów na całym rynku mieszkaniowym.

Koniec podwyżek cen po podpisaniu umowy?

Projekt przewiduje wprowadzenie jednoznacznego zakazu waloryzacji ceny lokalu lub domu na niekorzyść nabywcy po zawarciu umowy deweloperskiej.

Proponowana zmiana jest odpowiedzią na praktykę stosowania w umowach klauzul pozwalających deweloperom na podwyższenie ceny nieruchomości w trakcie realizacji inwestycji. Najczęściej dzieje się to w związku ze wzrostem kosztów budowy, cen materiałów budowlanych, robocizny czy innych kosztów realizacji przedsięwzięcia.

Projektodawca wychodzi z założenia, że ryzyko związane ze zmianą kosztów inwestycji powinno obciążać dewelopera jako profesjonalnego uczestnika rynku. To właśnie deweloper dysponuje odpowiednimi narzędziami do oszacowania kosztów realizacji inwestycji oraz uwzględnienia w cenie lokalu odpowiedniego marginesu bezpieczeństwa na wypadek wzrostu kosztów budowy.

Jeżeli przepisy wejdą w życie w proponowanym kształcie, wszelkie postanowienia umożliwiające deweloperowi jednostronne podwyższenie ceny po podpisaniu umowy będą nieważne.

Dla kupujących oznaczałoby to większą przewidywalność kosztów i pewność, że cena uzgodniona przy podpisywaniu umowy nie wzrośnie z powodu późniejszego wzrostu kosztów realizacji inwestycji.

 Większa odpowiedzialność spółek celowych

Projekt odpowiada również na problem, który od lat budzi kontrowersje na rynku nieruchomości – wykorzystywanie przez deweloperów tzw. spółek celowych do realizacji pojedynczych inwestycji.

Model ten sam w sobie jest powszechny i legalny. Problem pojawia się jednak wtedy, gdy po zakończeniu inwestycji oraz sprzedaży wszystkich lokali spółka zostaje zlikwidowana jeszcze przed upływem pięcioletniego okresu rękojmi za wady nieruchomości. W takiej sytuacji nabywcy mogą napotkać istotne trudności w dochodzeniu swoich roszczeń, jeżeli w późniejszym czasie ujawnią się wady budynku lub lokalu.

Projektodawcy wskazują, że obecne przepisy nie zapewniają w takich przypadkach wystarczającej ochrony kupującym. Dlatego proponowane rozwiązania mają zagwarantować, że odpowiedzialność za wady nie zniknie wraz z likwidacją spółki realizującej inwestycję.

W przypadku spółek z ograniczoną odpowiedzialnością odpowiedzialność za wady nieruchomości ma przechodzić na wspólników po rozwiązaniu spółki. Natomiast spółki akcyjne i proste spółki akcyjne nie będą mogły zakończyć działalności przed upływem pięcioletniego okresu rękojmi.

Celem tych zmian jest zapewnienie nabywcom realnej możliwości dochodzenia swoich praw także po zakończeniu inwestycji i przekazaniu lokali. W praktyce oznaczałoby to ograniczenie ryzyka sytuacji, w której roszczenia z tytułu wad budynku pozostają jedynie teoretyczne, ponieważ podmiot odpowiedzialny za ich usunięcie przestał istnieć.

 Nowe obowiązki informacyjne deweloperów

Każdy, kto poszukiwał mieszkania na rynku pierwotnym, wie, że pierwszym źródłem informacji o inwestycji są najczęściej strony internetowe deweloperów oraz portale ogłoszeniowe. To właśnie na podstawie zamieszczonych tam zdjęć, wizualizacji i opisów potencjalni nabywcy podejmują decyzję, czy w ogóle warto zainteresować się daną ofertą.

Projektodawcy zwracają jednak uwagę, że informacje publikowane na etapie promocji inwestycji nie zawsze pozwalają na rzetelną ocenę nieruchomości. Często lokalizacja inwestycji jest wskazywana jedynie w sposób bardzo ogólny. Prezentowane materiały graficzne przedstawiają najbardziej atrakcyjne fragmenty osiedla albo wizualizacje, które nie oddają rzeczywistego wyglądu inwestycji.

W odpowiedzi na te problemy projekt przewiduje rozszerzenie zakresu informacji, które deweloper będzie zobowiązany udostępniać potencjalnym klientom. Kupujący mają uzyskać dostęp do bardziej szczegółowych danych dotyczących oferowanych lokali, w tym ich układu oraz powierzchni poszczególnych pomieszczeń. Większa przejrzystość ma dotyczyć również pomieszczeń przynależnych, takich jak komórki lokatorskie czy miejsca postojowe.

Istotną zmianą będzie także obowiązek wyraźnego oznaczania materiałów marketingowych. Jeżeli deweloper będzie posługiwał się wizualizacjami lub zdjęciami pochodzącymi z innych inwestycji, informacja o tym będzie musiała zostać jasno wskazana. Dzięki temu potencjalny nabywca będzie wiedział, czy ogląda rzeczywisty obraz oferowanej nieruchomości, czy jedynie materiał poglądowy prezentujący możliwy efekt końcowy.

Wyższa rekompensata za niewykonanie umowy rezerwacyjnej

Projekt przewiduje również istotne wzmocnienie ochrony osób zawierających umowy rezerwacyjne.

Umowa rezerwacyjna ma gwarantować kupującemu, że przez określony czas wybrany lokal nie zostanie sprzedany innej osobie. W praktyce nabywca często wpłaca na rzecz dewelopera opłatę rezerwacyjną, rezygnuje z dalszych poszukiwań mieszkania, rozpoczyna procedurę uzyskania finansowania. Czasem też ponosi dodatkowe koszty związane z analizą prawną lub techniczną nieruchomości.

Projektodawcy zwracają uwagę, że zdarzają się sytuacje, w których po zawarciu umowy rezerwacyjnej deweloper rezygnuje z dalszego procedowania transakcji, ponieważ znajduje innego klienta gotowego zapłacić wyższą cenę za ten sam lokal. W takich przypadkach obecne przepisy przewidują obowiązek zwrotu opłaty rezerwacyjnej w podwójnej wysokości.

Nowelizacja zakłada znaczące zaostrzenie tej sankcji. Jeżeli deweloper nie wywiąże się ze swoich zobowiązań wynikających z umowy rezerwacyjnej, nabywca miałby otrzymać zwrot opłaty rezerwacyjnej w poczwórnej wysokości. Oznacza to, że osoba, która wpłaciła przykładowo 10 000 zł opłaty rezerwacyjnej, mogłaby otrzymać zwrot aż 40 000 zł.

Zmiany przy odbiorach mieszkań

Projekt przewiduje również istotne zmiany w procedurze odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. To etap, na którym nabywca może sprawdzić stan nieruchomości i zgłosić ewentualne wad przed jej ostatecznym przejęciem.

W praktyce odbiory mieszkań coraz częściej odbywają się przy udziale inspektorów technicznych, którzy szczegółowo analizują jakość wykonania lokalu. Nie wszystkie nieprawidłowości są jednak możliwe do zidentyfikowania i opisania podczas jednego spotkania z deweloperem. Sporządzenie profesjonalnego raportu technicznego często wymaga dodatkowego czasu, a obecne przepisy nie zawsze zapewniają nabywcy wystarczającą elastyczność w zakresie zgłaszania wykrytych wad.

Projektodawcy proponują więc rozwiązanie, które ma ułatwić kupującym korzystanie ze wsparcia specjalistów. Jeżeli podczas odbioru nabywca odmówi podpisania protokołu z uwagi na stwierdzone nieprawidłowości, będzie mógł w terminie 14 dni przekazać deweloperowi szczegółową listę wad, również drogą elektroniczną. Dzięki temu możliwe będzie uwzględnienie ustaleń zawartych w raportach przygotowanych przez inspektorów technicznych już po zakończeniu samego odbioru.

Jednocześnie projekt nakłada na dewelopera obowiązek uczestniczenia w odbiorze osobiście lub przez swojego przedstawiciela. Ma to ograniczyć ryzyko sporów dotyczących przebiegu odbioru oraz zapobiegać sytuacjom, w których nabywca pozostaje sam z problemem zgłoszenia wad.

W ocenie projektodawców nowe rozwiązania mają usprawnić proces dokumentowania usterek i zwiększyć skuteczność dochodzenia przez nabywców ich praw. W praktyce może to oznaczać bardziej profesjonalne odbiory mieszkań oraz większą pewność, że zgłoszone nieprawidłowości zostaną formalnie odnotowane i objęte ustawowymi terminami na zajęcie stanowiska przez dewelopera.

 Ograniczenie flippingu

Projekt przewiduje również zmiany mające ograniczyć zjawisko określane potocznie jako „flipping” na rynku mieszkaniowym.

W praktyce chodzi o sytuacje, w których osoba nabywa prawa wynikające z umowy deweloperskiej nie po to, aby ostatecznie kupić mieszkanie na własne potrzeby. Kupuje je w celu ich późniejszej odsprzedaży z zyskiem jeszcze przed przeniesieniem własności lokalu. Mechanizm ten wykorzystuje cesję praw i obowiązków wynikających z umowy zawartej z deweloperem.

Zdaniem projektodawców takie działania mogą prowadzić do spekulacyjnego wzrostu cen mieszkań. W efekcie lokale trafiają nie do osób rzeczywiście poszukujących miejsca do zamieszkania. Stają się przedmiotem obrotu inwestycyjnego, co dodatkowo utrudnia dostęp do mieszkań osobom kupującym je na własne potrzeby mieszkaniowe.

Obowiązujące przepisy już dziś wprowadzają pewne ograniczenia dotyczące cesji praw z umów deweloperskich. Projektodawcy uznali jednak, że obecne regulacje mogą być obchodzone poprzez wykorzystywanie niektórych rodzajów umów, które nie są objęte obowiązującymi ograniczeniami.

Dlatego projekt zakłada rozszerzenie katalogu umów objętych limitami dotyczącymi cesji. Celem zmian nie jest całkowite wyeliminowanie możliwości przenoszenia praw z umów deweloperskich, lecz ograniczenie wykorzystywania tego mechanizmu do celów czysto spekulacyjnych.

W uzasadnieniu projektu wskazano, że proponowane rozwiązania mają przeciwdziałać sztucznemu podbijaniu cen mieszkań, ograniczać presję cenową na rynku oraz zwiększać dostępność lokali dla osób nabywających je przede wszystkim w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

 Co dalej?

Na obecnym etapie mamy do czynienia jedynie z projektem ustawy. Oznacza to, że część proponowanych rozwiązań może jeszcze ulec zmianie w toku prac legislacyjnych.

Już dziś widać jednak wyraźnie, że kierunek zmian jest jednoznaczny – większa ochrona nabywców, większa odpowiedzialność deweloperów oraz większa przejrzystość rynku mieszkaniowego.

Jeżeli projekt zostanie uchwalony w obecnym kształcie, możemy mieć do czynienia z jedną z najważniejszych nowelizacji ustawy deweloperskiej od czasu wejścia w życie obecnych przepisów. Dla osób planujących zakup mieszkania oznaczałoby to nie tylko więcej informacji przed podjęciem decyzji, ale również silniejsze narzędzia ochrony swoich praw już po zawarciu umowy.

autor: r.pr. Michał Połaniecki

Masz pytania? Skontaktuj się z nami: info@5e.legal, tel. 785 530 118.