Blog
19 marca 2025 r.
Jak sprawdzić stan prawny nieruchomości? Kluczowa rola aktów planistycznych
Podczas badania stanu prawnego nieruchomości potencjalni nabywcy często skupiają się na kwestiach cywilnoprawnych. Pierwszym krokiem jest zazwyczaj przejrzenie treści księgi wieczystej w celu ustalenia czy nieruchomość nie jest obciążona hipotekami lub służebnościami. Jednak równie istotne jest sprawdzenie nieruchomości pod kątem obowiązujących na jej terenie aktów planistycznych – zwłaszcza w sytuacji, gdy ma ona zostać nabyta w celu realizacji inwestycji budowlanej.
Na potrzeby niniejszego artykułu jako akty planistyczne należy rozumieć:
- studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy,
- miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego,
- plan ogólny gminy,
- uchwałę ustalającą zasady i warunki sytuowania obiektów małej architektury, tablic reklamowych i urządzeń reklamowych oraz ogrodzeń, ich gabaryty, standardy jakościowe oraz rodzaje materiałów budowlanych, z jakich mogą być wykonane (tzw. uchwałę krajobrazową).
Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy
Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (zwane zwykle „studium”) stanowi akt o charakterze ogólnym. Zawiera ono m.in. założenia polityki przestrzennej na terenie gminy, konkretyzowane przez miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego (mpzp) oraz decyzje o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu (decyzje WZ). Studium określa jakie tereny gminy powinny zostać przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, uprawy rolne, przemysł czy usługi. Stanowi ono podstawę do opracowywania mpzp, których postanowienia muszą być zgodne z ustaleniami studium.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego określone jest przeznaczenie poszczególnych nieruchomości, a także szczegółowe wytyczne co do jej zagospodarowania – takie jak dopuszczalne rodzaje zabudowy, maksymalna wysokość budynków czy wskaźnik intensywności zabudowy. Ustalenie przeznaczenia nieruchomości w mpzp jest kluczowe pod kątem możliwości realizacji inwestycji budowlanej. W przypadku braku mpzp potencjalny inwestor musi uzyskać decyzję o ustaleniu warunków zabudowy.
Studium oraz mpzp stanowią akty publicznie dostępne. Najprostszym sposobem uzyskania dostępu do ich treści są portale informacji przestrzennej, takie jak Geoportal prowadzony przez Główny Urząd Geodezji i Kartografii (dostępny pod adresem https://www.geoportal.gov.pl/) oraz systemy informacji przestrzennej poszczególnych gmin. Dane dostępne na tych portalach nie stanowią oficjalnej informacji i mają jedynie charakter poglądowy. Są one jednak łatwo dostępne, a zatem badanie stanu prawnego nieruchomości warto zacząć właśnie od wyszukania informacji o niej na jednym z takich portali.
Można również uzyskać w urzędzie gminy lub miasta wypis ze studium oraz wypis z mpzp dla konkretnej nieruchomości. Należy przy tym pamiętać, że zapisy studium lub mpzp dotyczące danego terenu należy odczytywać trzeba w kontekście całej treści danego aktu planistycznego. Często dany akt posiada „słowniczek”, zawierający definicje takich pojęć jak powierzchnia biologicznie czynna czy wysokość budynku. Mogą one różnić się od definicji zawartych w aktach rangi ustawowej. W przypadku różnicy pierwszeństwo ma definicja zawarta w akcie planistycznym. Analiza samego wypisu ze studium czy mpzp nie jest wystarczająca – niezbędna może się przy tym okazać pomoc profesjonalisty.
Plan ogólny gminy
Plan ogólny gminy stanowi nową instytucję, wprowadzoną do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w 2023 r. Ma on docelowo zastąpić studium jako podstawowy akt planowania przestrzennego – każda gmina ma obowiązek uchwalenia planu ogólnego do końca 2025 r. Plan ogólny będzie pełnić rolę podobną do studium, jednak w odróżnieniu od tego ostatniego, stanowi on akt prawa powszechnie obowiązującego jako akt prawa miejscowego. Plan ogólny stanowi podstawę wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy – co wynika wprost z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Uchwała krajobrazowa
Uchwała krajobrazowa określa warunki umieszczania na poszczególnych nieruchomościach tablic reklamowych i innych podobnych urządzeń, a także ogrodzeń (uchwała taka może np. zakazywać realizacji na danym terenie ogrodzeń pełnych), uzupełniając w tym zakresie postanowienia innych aktów planowania przestrzennego. Treść takiej uchwały wpływa zarówno na atrakcyjność poszczególnych nieruchomości, jak i w szerszym kontekście na wygląd miast.
Na zakończenie wypada wspomnieć o decyzji o ustaleniu warunków zabudowy – nie stanowi ona aktu planowania przestrzennego i określa warunki zagospodarowania poszczególnych nieruchomości w przypadku braku mpzp. Jeżeli na danym terenie nie obowiązuje mpzp, ale wydana została decyzja WZ, to może ona istotnie podnieść wartość nieruchomości w oczach potencjalnego nabywcy.
Sprawdzenie ustaleń zawartych w aktach planistycznych oraz decyzjach o ustaleniu warunków zabudowy stanowi istotny element badania stanu prawnego nieruchomości – przed podjęciem decyzji o nabyciu danego gruntu warto zlecić wykonanie stosownych poszukiwań wyspecjalizowanemu podmiotowi – na przykład kancelarii prawnej zajmującej się prawem nieruchomości.
autor: radca prawny Paweł Błaszczak
Masz pytania? Skontaktuj się z nami: info@5e.legal, tel. 785 530 118.